遠く離れた目的地に旅行をするときには、地元の人の生活をもっと知りたいと思うこともあります。私のツアーでは、お客様が不動産市場に特別な興味をお持ちの場合に、不動産市場の話をすることがあります。日本人のうち、賃貸ではなく家を購入する人の割合はどのくらいなのか、家やアパートの平均価格はどのくらいなのか、日本の不動産市場の一般的な傾向はどうなっているのか、といったことが気になります。また、「タダ」で提供されている家はどうなっているのでしょうか?日本の不動産市場の概要をご紹介します。
日本の不動産の歴史的動向
日本の国土の約70%は山地のために人が住めず、日本の国土の一部しか都市開発のために残されていない。人口が1億2千万人を超えるということは、一般的にはかなりの数の人が人口密度の高い首都圏に住んでいることを意味します。ご存知のように、日本の人口は現在減少傾向にあり、出生率が代替率をずっと下回っており、この傾向がすぐに戻るとは思えません。あなたが思っていることとは逆に、若い人たちは仕事を探したり、徐々に衰退していく村や小都市から逃れるために、田舎から都会へと移動しているため、混雑した都市のプレッシャーが軽減されるわけではありません。つまり、都会での生活空間はまだ不足しているため、得られる空間に比べて相対的に高価なものになっているのです。
地震、火山噴火、津波、台風、戦争などの自然災害が、人口密集地の大部分を荒廃させたこともありました。そのため、ほとんどの人がある程度の被害を想定しており、一戸建て住宅の所有者は、災害が起きたら家を完全に償却しなければならないと思っていることさえ多いのです。
日本の地価
日本では誰でも土地を買うことができ、例えばタイのように外国人が土地を買うことが禁止されているわけではありません。世界のどこの国でもそうですが、どこで土地を買うかによってm2の土地の価格に大きな差が出てきます。田舎でも、東京のような大都会の人気のない郊外でも、非常に安い土地を見つけることができます。
一方で、東京や大阪、京都などの人気都市には、人気のエリアがあります。これらの地域は、あなたの不動産の価値が上がる可能性が高い日本で唯一の地域です。もちろん、これらの土地やマンションは、よほどの高額な予算を持っていない限り、なかなか手が出せません。特に東京の西側は、頭金のために莫大な貯蓄を持ってきていない人にとっては、かなり手の届かない場所です。
東京の西側は緑が多く、きれいに整備された街並みで、大きなボーナスとして、東京の西側は比較的安定した土地柄です。そのため、埋立地や河川に近い地域に多く建設されている東側に比べて、大きな地震に見舞われる可能性が低いのです。
日本で不動産投資に興味があるなら、Bエリアでシェアハウスなどの仮設住宅を運営してみるのが一番の近道かもしれません。数年後には都市部で美化されそうなエリアで、割安に評価されている逸品を探してみるのがベストでしょう。そうでなければ、もしあなたが多額のお金を持ってくるのであれば、街の人気のある場所、地下鉄の駅の近く、手入れの行き届いた建物の中にある「中古」のアパートを買うのが最善の方法でしょう。
他のタイプの不動産は、一般的に、年月が経つにつれて価値が下がり、不動産から良い利益を得ることが非常に難しくなります。この傾向が強いのは、人気のない(郊外)エリアのマンションや、土地の価値が上がらない一戸建てなどです。
日本の一戸建て住宅
お寺や高い建物などの構造物は強い地震に耐えられるように作られていますが、小さな建物、特に一戸建て住宅は長持ちするように作られておらず、25~40年後には再び取り壊されることが予想されることが多いです。これはまた、彼らはコストがかかり、さらに多くの年のために立つことが期待されていないプロパティのために不要とみなされるため、ホームの改善は、欧米のように頻繁に行われていないことを意味します。新築の家に引っ越してきた途端に家の価値は下がり、新しい土地の所有者が古い家を取り壊さなければならないため、家の価値がマイナスになるまでどんどん下がっていきます。
日本の一戸建て住宅は、多くの場合、プレハブのパッケージになっていることが多いので、同じ時期に建てられた多くの家が似たような外観になっています。ファッションの流行が移り変わるように、住宅のテイストも同じように、どの年に建てられたのか、家のスタイルからもわかることが多いです。このようなプレハブ住宅を施工している大手企業の例としては、積水、大和、旭化成などがあります。
浴室やキッチンも同じ会社が施工していることが多いので、日本の住宅でも似たような外観になっていることが多いです。お風呂場は通常、必要に応じて非常に簡単に交換することができます大きなプラスチック製のユニットです。何が注目に値することは、標準的な日本の一戸建て住宅は、良い断熱材と二重窓が付属していないということです。これは、夏には涼しく、冬には十分に暖かい家を維持するためのコストを駆動し、カタログから新しい家を購入する場合は、良い断熱材のために余分に支払うことを検討する価値があります。
一戸建て住宅の費用
全く新しい家は日本ではそれほど高価ではなく、一戸建てを1,000万円程度で手に入れることができますが、この市場には様々な種類があり、注文住宅を購入することもできますし、多くの贅沢な設備を備えた家をもっと高い金額で購入することもできます。例えば、東京の西側の人気エリアに土地を購入できるだけの資金があれば、そこに長く住み、土地と家を次の世代に引き継ぐか、利益を得るために売却するかのどちらかを選択することになりますので、より質の高い素敵な家に投資する価値があるかもしれません。
日本の一戸建て住宅の費用の最大の部分は、(人気のない)田舎や遠く離れた郊外で購入しない限り、通常は土地です。土地の価値は平均的にはかなり安定しているはずで、都市部や非常に人気のある地域でない限り、通常は上昇することはありません。子供たちが非常に人気のない地域の不動産を相続した場合、土地が(ほぼ)タダで売られてしまうこともあります。
彼らは価値のない家とほとんど価値のない土地を相続し、遠く離れた街に住んでいて、家を取り壊したり、ほとんど価値のない土地を売ろうとすることに関連する費用を処理したくないのです。多くの場合、彼らはプロセスの中でお金を失うだろう。その結果、小さな町や郊外には、誰も欲しがらないような空き家や空き地がたくさんあり、周辺の家がさらに価値を失い、そこから抜け出すのが難しい悪循環に陥ってしまうのです。相続する側の問題を部分的に解決する方法としては、土地を駐車場にするという方法があります。駐車場は宅地に比べて税金が異なりますので、そうすれば相続する側もあまり損をすることはありません。
東京のタワーマンション
世界の大都会の特殊なカテゴリーとして、超大型高層マンションがあります。日本では、このような巨大なマンションを「タワーマンション」と呼んでいます。日本で最初のタワーマンションが建設されたのは1970年代初頭で、現在では販売戸数の5分の1がタワーマンションのマンションとなっており、市場の大部分を占めています。圧倒的にタワーマンションが多いのは、東京や関西圏です。デベロッパーは主に若いパワーカップルや50代以上の半富裕層を新規購入者として誘致し、派手なロビーデザインや24時間365日のセキュリティ、ジムや敷地内の銭湯などの素敵な設備で彼らを魅了しようとしている。これは、彼らが真新しいときにユニットを非常に簡単に販売することができます。
しかし、タワーマンションは将来のための良い投資なのでしょうか?タワーマンションが投資として魅力的なのは、若い人たちが地方から都会に移り住む傾向が続く可能性が高く、新規の購入者が安定していることです。しかし、人口が減少している日本では、人口減少に歯止めをかけるための大量移民戦略をとることはできそうにないため、20年後、30年後の売却の見通しを脅かすことになるかもしれません。
タワーマンション問題
タワーマンションのもう一つの大きな欠点は、災害関連の問題が起こりやすいということです。特に高層ビルは地震や津波にも耐えられるように作られているので、建物全体の倒壊を心配する必要はありませんが、50階に住んでいる場合、停電が何日も続く可能性があるので、たくさんの階段を登らなければなりません。しかし、非常時にはエレベーターの状況も理想的とは言えない状況になることもあります。
しかし、タワーマンションの主な問題は、一般的な建物の改修や維持管理に関連する天文学的なコストである。オーナーズファンドというものがあり、誰もが負担すべきものだが、実際にはそうなっていないことが多い。多くのオーナーは自分のユニットに住んでいないため、その資金を拠出する必要性を感じていないことが多い。その結果、タワーマンションのコミュニティは、建物の安全性と居住性を維持するために10年から15年ごとに必要な非常に高価な大規模な改装のために支払うための十分なお金を持っていない。
その結果、通常はリノベーションが実現せず、タワーマンションはゆっくりと住むには望ましくない場所になってしまうか、あるいはリノベーションを行うことにコミットし、そのためにお金を払っても構わないと思っている住民のために、時には数万ドルの非常に高い請求書になってしまうことになります。これは、あなたがタワーマンションのユニットを購入しようと考えている場合は、特に10〜15年以上古いものであることを意味し、あなたはリフォームファンドがどのようにやっているかを尋ねるようにしなければならないことを確認してください。
昔ながらのファミリー住宅
大きな問題は、タワーマンションが、1950年代から1970年代までさかのぼることが多い日本の大規模な住宅開発プロジェクトである「団地」と同じ方向に向かっているかどうかということだ。団地」とは文字通り「集団の土地」という意味で、広い敷地に何棟ものアパートが並んでおり、洗濯機や冷蔵庫などの近代的な設備を備えた団地に住むことが、若い家族の夢として謳われていた。
戦後の好景気のおかげで、建てたばかりの団地は若い家族連れが多く住むことに成功しましたが、問題は元々入居していた人たちが今も多く住んでいることで、学校が近くにないため、現在は高齢者や子供のいない人たちが中心になっていることです。また、古い建造物も魅力的には見えず、団子が建っていた地域の多くは、もはや活気のない地域となっています。必要な改修が進まないタワーマンションもあり、その方向に向かっているようです。